目 录
敷陈摘要………………………………………………………………………………3
主要调研方法和思绪…………………………………………………………………3
一、调研方法………………………………………………………………………3
二、调研思绪………………………………………………………………………3
主要形式………………………………………………………………………………4
一、局部都市商业地产业发展………………………………………………………4
二、住宅与商业地产的异同…………………………………………………………6
三、住宅转商业的重点………………………………………………………………9
四、转型告捷案例——万达团体……………………………………………………10
附件 …………………………………………………………………………………11
形式摘要
为了发现局部都市的潜在客户，我们对商业地产的发展趋向实行了网络市场调研，主要调研对象是局部二三线都市的商业地产情形，进而分析局部都市商业地产的发展趋向以及斟酌研究住宅地产公司如何向商业地产转型。
主要调研方法和思绪
一、调研方法：
网上直接视察方法。（定义：是指诳骗 互联网的媒体成效，从互联网网罗 二手原料的视察方式。）
二、调研思绪：
1、 从局部都市的GDP、人口和目前已拥有都市分析体的数量，来判决这些都市异日商业地产的发展趋向。
2、 说明住宅地产与商业地产的区别，进而研究如何转型
主要形式
一、局部都市商业地产业发展
1、调研都市商业地产根基情形
表1 调研都市商业地产根基情形
都市
2010年GDP
（单位：亿）
常住人口
（单位：万）
都市分析体数量
异日计划
宁波
南京.
杭州5945.
南昌
成都
重庆
合肥
武汉
大连
福州
珠海
厦门2053.
长沙
2、调研都市主要商业地产（包括已建和在建）
（1）宁波
江北万达广场、来福士广场洪塘的海德商业中心、鄞州新城区的万达广场，以及天一广场、世纪西方商业广场。
（2）厦门
世茂海峡大厦、金帝·中洲滨海城、湖里万达广场、首开·翔安都市分析体。
（3）珠海
珠华商业广场项目、 世邦国际商贸物流中心项目、宝莱康”大酒店。
（4）福州
都市分析体：台江金融街万达广场（已建成）、晋安SM广场、仓山万达广场、仓山红星美凯龙家居广场、台江红星美凯龙家居广场、海西国际物流商贸城、海峡汽车文明广场、世贸国际中心。
物流项目： 海峡农副产品物流中心（已建成）、海峡水产品批发市场（已建成）、苏宁物流配送中心、连江钢贸城。
商贸项目： 金山特易购中心（已建成）、恒力城商贸项目等。想知道合肥星隆购物广场。
(5）合肥
万达广场、恒盛坝上街改造项目、信地都市广场、新华国际广场、安粮都市广场、明发商业广场、万象城、天鹅湖新地中心、滨湖世纪城、西方广场、高速·滨湖时期广场、海顿国际广场、吉瑞泰盛国际生活广场、星隆国际广场、富世广场、明发商业广场、华裔广场、拓基都市广场、中环城、松芝万象城、华邦世贸城。
（6）重庆
协信城、重庆国际家纺城、华润二十四城、绿地新都会、东原D7区、旭辉朗香郡、长安锦绣城、龙湖春森此岸。
（7）南京
始创·爱这城、龙湖天街三千集，SM广场、华润万象城，城东万达广场、百联天府、 红牌楼广场、双楠伊藤、 仁和春天广场、金牛万达广场、北城天街、瑞安中华汇广场、苹果之城、中信大厦、复地项目、 保利国际广场、美年广场、蜀都国际广场、天府新城广场、 中航都市广场、茂业中心、仁和项目、鸿昌嘉泰。
央求条件 住宅 商业地产 备注
交通方便 主要 很主要
商业地产不光要交通方便还央求条件人、车流聚积，最好在闹区
高度群集 一般 很主要
对待高度聚积的住宅，只是一局部人喜好，大局部人还喜好雅静的环境
满堂同一性
一般 很主要
成效复合性
很主要 自成体系
土地使用平衡
主要 很主要
最大限度诳骗土地
空间连绵性
主要 至极主要
满堂打算，活动空间，这是商业地产与住宅最大区别之一
平面高效的交通体系
主要 至极主要
自身交通完竣，联通内部空间
强大的对外辐射
一般 主要
贬值前景 主要 主要
①商业的价值首先是展方今地舆地方上的，所以一定要拔取商圈的中央或有发展潜力的商业地段。但对待住宅来讲，地舆地方拔取的弹性就很大了，荒郊野岭也可以做别墅，只须能走人，能进车就可以了；
②商业地产项目最利益在门路十字路口，客流、人流、车流的交汇处，这样不光有益于商业企业的局面显示，更知足了商业对待“易达性”的央求条件；
③商业地产项目对待外观局面显示面即临界面的央求条件很高，而住宅就可以不要临界面，不须要局面的显示；
④我们讲商业地产的植树原理，首先就是立地选项。若是地选错了，那是一定种不活的。这块地相宜种橘子，你种苹果是活不了的；南方的地相宜种苹果，种上南方的椰子，也必然是活不了的。所以，商业地产和住宅的区别，首先是对地舆地方的央求条件不一样。
2）对象顾客不一样。
住宅的对象顾客通常会根据自身的项目定位，锁定一定的对象客层，例如小资阶级、白领阶级，又或 是一般老百姓，只须齐备投资能力，都可以成为对象顾客，而商业地产的对象顾客则绝对巩固。通常来讲，商业地产的对象顾客第一类就是一般的谋划户，第二类是商业的投资者。谋划户又可以细分很多种，例如主力谋划户，即我们通常所说的主力店，还包括品牌商和一些配套商户，合肥星隆购物广场。歧说做餐饮、文娱的配套商户，还有一些做小生意的租户，他们对商业物业、店面面积、配套成效等的央求条件都不一样，而住宅的对象顾客对物业成效和配套的央求条件则很繁多。
3）成效、用处不一样。
住宅的成效和用处一般来讲就是栖身，但是商业则有太多的成效。例如，购物成效、餐饮成效、文娱成效、休闲成效、商务成效等等，成效都是不一样的。即使是购物成效，又可以细分为百货店、大卖场、仓储超市、生活超市和专业店等。
4）消磨环节不一样。
住宅出卖自此就直接进入了消磨终端，经过装修就可以栖身，可以使用了。而商业地产在出卖事后，是不能直接实行消磨的，这时的商业地产项目在某种水平上是不齐备使用价值的，它还要实行招商、装修、进货和谋划。所以，住宅是一个终端，出卖后就进入了终端消磨，而商业地产则是着手，出卖只是商业谋划的开始。假定花20万买了一个住宅，那再花点钱装修一下就可以住了，只须有水、电就可以。而商业地产呢？用20万买个商铺，装修还要花若干钱？进货还要花若干钱？风险费用金须要若干钱？整个运营费须要若干钱？买得起商铺就一定能谋划得起来吗？这和住宅是完全不一样的。开发商卖住宅的工夫，来的都是客，只须有钞票可以。卖商业地产呢？不但要有投资能力，还要有谋划能力，若是投资了商铺今后活不了，那开发商也是活不好的。所以，商业地产和住宅地产的消磨环节是不一样的，不能用住宅的头脑形式来处理商业地产的题目。
5)对物业的央求条件不一样。
住宅对物业的央求条件绝对纯洁，只须能知足栖身的成效就可以，对层高、荷载等的央求条件也不高。但对待商业地产而言，对物业的层高、柱距、荷载、电梯（扶梯、坡梯、升降梯、观光梯、货梯）等都有很细巧的央求条件，任何一个方面都有可能影响商业地产项目的生活。不同的商业业态，对物业的央求条件也不同，一般百货店楼板的承主要抵达500公斤，仓储店的荷载就要抵达1500公斤，层高可能央求条件8米，乃至是9米，而住宅的层高抵达2.8—3米就可以了。所以，对物业的央求条件不同也是商业地产与住宅地产的区别之一。
6)产品的打算不一样。
住宅地产的打算，主要是基于一般性使用成效的须要，而对待商业来讲，不同的业态、不同的成效、不同的产品，商业打算也是不一样的。例如，电影院的产品打算主要酌量层高、柱距和消防等题目，而餐饮店的打算对物业硬件的央求条件就不那么高了，主要是处理上、下水和排风等题目。商业地产的打算须要依据自身的需求，依据市场的需求，打算主要是为了知足商业谋划的须要。
我们拿商铺切割为例，有的开发商把临街店铺的门脸（即我们所说的面宽）切的窄些，里边（进深）切的深些，这样无限的物业可以多切出几个临街店铺，以进步出卖成本。但是这样的切割方法，即使卖进来了，让投资者如何很好的谋划呢？4米的面宽在两侧摆商品，一个柜台要45公分，那么中心要加一私人，广东话速成口语。共60公分，中心还要摆货架，众人算一算，这样的面宽如何实行迷信、合理的商品摆列？商铺切割时，若是面开阔了，进深浅了，则公摊的面积就大了，商铺就不好卖。店铺的进深与住宅的央求条件是完全不同的，切割商铺也是一门学问，通常有“回”字形和“非”字形两种切割方法。“非”字形切法适用于“长条型”的物业，以商业步行街的形式将客流导向两侧，竣工卖场客流的均好性；“回”字型的切割方法较适用于正方型的物业，通常会经过议定中庭将客流吸收至物业的几何中心，使客流由中心向周遭匀称散去。所以，住宅的打算与商业地产的打算也是不一样的。
7)出卖、营销不一样。
台湾、香港的一些出卖公司以为，“卖住宅的是小学生，卖商业地产的是大学生”，从这个比喻可以看出，商业地产的出卖、营销要比住宅地产杂乱很多。住宅可以一卖了之，目的很纯洁，也很直接，而商业地产是以物业贬值和商业谋划收益为投资动力的，商业地产卖进来自此，还要酌量谋划题目，还要酌量返租、报答微风险的题目。以是，住宅与商业地产的出卖、营销在出卖理念、出卖形式和出卖把握上都是不同的。
8)投资报答的形式是不一样的。
商业地产的投资报答形式有三种，一是出卖，二是获取谋划收益，三是物业贬值，而住宅的投资报答形式只能经过议定出卖来竣工。出卖只能获取短期的资金回笼或者处理开发商后续开发的资金题目，而谋划收益和物业贬值才是商业地产投资报答的最主要形式。我们都知道北京的世纪金源购物中心，60多万平方米一寸都没有卖；上海的梅隆购物广场建设的工夫投资不到5个亿，前年有家机构出50亿要收买，但被中断了，由于这个物业每年都在贬值，而且谋划收益很高。2001年，某华联曾在呼和浩特投资近6000万，去年则被一家机构以5个亿收买了，所以，商业地产真正的价值并非是出卖，而是获取恒久的谋划收益和物业贬值。
9)专业水平不一样。
商业地产与住宅地产对专业央求条件的水平和重点都是不同的，我以前讲过，商业地产除了要遵循住宅地产所遵循的建筑楷模和消防楷模外，合肥万达购物广场。还要遵循第三种楷模即商业楷模。商业地产的运作对待商业专业性的央求条件极高，是多个商业微观题目分析处理的到底，住宅地产的运作则不须要实行杂乱的商业打算。从进程上看，住宅地产出卖后就进入了终端，而商业地产的出卖只是谋划的开始，还须要招商、停业和谋划管理。所以，商业地产运作与住宅地产的运作对专业水平的央求条件是不一样的。
10)分析实力不一样。
从资金运作的角度讲，对待住宅地产，出卖便是资金回笼的开始，用出卖带动项目的后续开发是目前很多开发商的做法。绝对待住宅地产的出卖，商业地产出卖的风险要高很多，若是商业地产也根据这样的头脑实行开发，就很有可能招致项目因出卖不佳而影响后续开发，这也是一些商业地产项目夭折的主要原因。商业地产的运作对待前期资金的需求量也是很大的，项目建成停业后，还须要多量的资金投入才可以完成商业谋划的培育期，竣工赚钱。换句话说，商业地产是不能急于回笼资金的，须要一段时期的培植才气将商业谋划做好，才气将商业物业做热，才气将商业项目做出贬值空间。
三、住宅转商业地产的重点
1、产业环节。商业地产在开发运营商与终端消磨者之间增加了物业投资者和物业租赁者。批发商业地产开发运营商要与旗下物业可能触及到的林林总总的批发业者打交道，整个产业链条的杂乱水平远胜住宅地产。以什么原则确定商业物业的租售比？商业物业是整租还是批发呢？批发之后是同一谋划还是分袂谋划呢？要不要拔取以并购方式获取幼稚物业呢？要不要在非自己开发的物业上代客理财处置商业谋划呢？招商的工夫拔取招呼力强但是租金低的着名主力店还是拔取范畴小成本率高的新型主力店呢？要不要设置属于自己的主力店呢？
2、资金形式。商业地产比住宅地产增加了持有运营期的资金压力。在预售制度下住宅地产的融资机关中以短期开发存款为主，但这种形式显然无法知足异日企业将进入的商业地产领域。即使对待在商业地产领域浸淫已久的万达团体等企业来说，融资也永远是他们的重中之重。万达的阅历经过是从本钱和资金源本来历两方面想要领。万达的土地和建安本钱均低于行业平均水平，且其侧重经过议定多渠道处理开发资金源本来历，主要包括住宅和局部商铺出卖、幼稚商业物业租赁、商业物业抵押存款、自有资金、其他存款等。
中粮(大悦城)和华润(万象城)等企业的方规矩是依托实力丰富的后援在短期内竣工商业地产业务布局火速增加。这类企业的短期投资报答率央求条件不如民营企业危急，更倾向于追求宁静稳定的较高报答，以是从战略层面这类企业也适于发展商业地产开发谋划业务。
凯德中国的处理计划是经过议定打算风险与收益对等的多种基金，竣工价值链上的资金机关优化。异日随着国际融资通道的幼稚，这是一个可能的发展方向。
3、能力机关。商业地产在开发进程中比住宅地产增加了招商环节，推广环节要面向直接购置者和终端消磨者同时开展。商业地产在开发之后还增加了商业运营环节，这一环节对待商业地产项目的告捷至关主要。即使在打算、工程等住宅地产商熟识熟练的环节上，商业物业也与住宅物业有宏壮不同。
四、转型告捷案例——万达团体
1、公司简介
在中国的商业地产发展历史上，有一个企业之名在市场中特别洪亮：万达。在它22年的发展进程当中，已经仿佛成为一部中国式房企发展教科书。从1988年万达团体开始介入房地产开发到1992年万达团体成立，至2001年，万达团体在中国就已如日中天，并发展出多条产业链。
但在房地产发展门路上，2001年万达的开发途径还不绝是聚积在住宅地产上，鼎鼎台甫的万达星海人家、万达长春明珠、大连明珠、江南明珠、万达星城、万达河滨印象等一系列上乘之作，都是那一时期的杰作。假定万达迄今为止还是延续着住宅开发路线，你知道广东话翻译。本日可能异样可以与像万科这样的王牌企业齐名。
但在2001年底，万达俄然笔锋一转。当年随着长春万达沃尔玛购物广场动工，预示着万达向商业地产领域进军的号角正式吹响，也预示着一个企业领跑中国商业地产的时期开始了。大连万达商业地产股份无限公司成立于2002年9月，2009年12月满堂调动为股份无限公司，注册资本36亿元黎民币，是大连万达团体旗下商业地产投资及运营的独一业务平台。公司的主业务务为商业地产投资及运营管理，中央产品是以“万达广场”命名的万达都市分析体。
截至2009年万达团体总资产1000亿元，年出卖额600亿元，征税近50亿元，被中国银行和中国农业银行两家总行评为“A 类重点大客户”，全国唯有不到50家各行业企业得到这个待遇。
已在全国停业18个万达广场，7家五星级酒店，400块电影银幕，持有的收租物业面积约700万平方米。万达团体的对象是到2012年，年出卖支出越过1000亿元，净成本越过60亿元，商业地产停业80个万达广场、五星、六星级酒店越过45家、文明产业具有1000块银幕、连锁百货越过65家，持有的收租物业面积越过1200万平方米，成为中国一流的企业团体。
2、主业务务
万达团体的业务机关以商业地产为中央筑业，支柱产业包括：初级酒店、文明产业、连锁百货。在团体支柱产业机关中，初级酒店、文明产业、连锁百货均为环绕中央产业商业地产的配套产业。同时，影院和百货在异日恒久发展定位上，愈加清爽。
3、万达广场项目漫衍
万达广场主要漫衍在国际内地和东部经济旺盛的一、二线都市的中央地段，第一、 二、 三代产品均拔取省会或中心都市布局。 2003 年微观调控之前，万达就已经进入到长江三角和其他一些区域，在当中发现这些区域受影响角力计算大。万达偶然识的把发展重点转向了中部和西部，歧说成都、重庆、武汉、南昌。从 2008 年、2009 年的情形看，万达对北京、上海等重点都市仍永远加大投资，同时对环渤海区域的市场也角力计算眷注。
截至2009年底，万达团体已经在全国21个省、自治区和直辖市的32个重点都市投资建设了47个万达广场，其中已停业27个万达广场，在建20个；共建设26家五星级或超五星级酒店，正在运营8家五星级或超五星级酒店；具有400块电影银幕；11家连锁百货店。
万达团体计划在2010年确定停业的17个万达广场及2011年计划停业20个万达广场，总招租面积越过600万平方米。
到2012年万达停业的五星级酒店、六星级酒店简略会越过45家，百货店简略会停业70家左右，电影院会在110到120家，简略在1000多块屏幕以上。
五、总结
鉴于以上所述，对待开发商从住宅向商业地产的转型，我们有以下倡导：
1、根据企业发展资源和市场潜力重新制定企业战略愿景。
2、根据商业地产的特征并鉴戒商业地产行业的抢先企业，优化组织机关、管控机关和流程轨范体系。
3、制造高水平商业地产人才队伍，保证战略推行力；转型商业地产进程中，住宅开发商应着重设置员工队伍的四大业务能力：投资能力、招商能力、开发能力和运营能力。
4、对待从住宅转型到商业地产的公司，如何从开发商转型到运营商也是必不可少的，若是刚开始不能适应的话，不防找专业的运营商互助。
对待投资者来说，若是初涉商业地产产品的投资，不知道该如何判决该产品的贬值潜力的话，可以多鉴戒品牌商家对商业地产项目拔取的轨范。由于这些有着告捷谋划发展阅历经过的商家，更具有恒久发展投资的眼光和专业常识。就像这些商家所言，投资商业地产项目除了要看地段、市场消磨潜力等，商业地产项目自身的运营形式等也至极主要。
另附：附录1——局部商业地产先容