商圈精耕

商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其举办精耕细作，从日常的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要洞若观火，烂熟于胸。

商圈精耕对门店和经纪人的益处是不言而喻的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业修养和任事品质，从而在客户心目中建立起专业、敬业的经纪人景色。并且，看待大部分需求客户而言，他们的主意往往相当明确，时时会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开辟客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到显然提高。
商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其举办精耕细作，从日常的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要洞若观火，烂熟于胸。
商圈精耕对门店和经纪人的益处是不言而喻的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业修养和任事品质，从而在客户心目中建立起专业、敬业的经纪人景色。并且，看待大部分需求客户而言，他们的主意往往相当明确，时时会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开辟客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到显然提高。
二、为何要商圈精耕:
房产中介业务其实就象蜘蛛结网一样，要人脉广布。所谓Fsupplying-商圈精耕，就象种田一样，努力经心耕耘必能丰收。而商圈耕耘是最省时、最有效、最直接的方法，合肥365房产网。商圈精耕也可以提升中介公司门店在本商圈的知名度与信任度，以便于增加相近社区的成交率，如果做好商圈耕耘，市场的占有率自然提高，房客源也将源源不断，同事可以让公司长期维系地域优势。
商圈精耕对门店和经纪人的益处是不言而喻的，首先通过商圈精耕，听听一手。在客户询问相关楼盘信息时，经纪人对楼盘信息的对答如流将充分展现经纪人的专业修养和任事品质，从而在客户心目中建立起专业、敬业的经纪人景色。并且，看待大部分中高端的客户而言，他们的购房主意往往相当明确，时时会直接指定想购买的意向楼盘，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开辟客户指定楼盘产品的时间，并使房产交易的配对率得到显然提高。
为何商圈精耕的理由：
1，由于间隔短，造访筹办，带看销售皆方便，俭约时间；
2，地段行情及市场动态，能更深入了解；
3，专人专职的区域筹办，资源有效分配；
4，强化了与社区居委会、物业管理员保安、社区各色人等、社区各营业网点的联系；第一手获得待租售房源和客源；
5，建立商圈图、商圈调查表、区域行情表，成为社区的房产顾问；
6，参与社区活动，发掘潜在客户，让所属商圈的人，无论是买卖房屋时都指名找您。
当然商圈精耕对门店和经纪人而言最大的益处显然是在事迹方面。以上海信义房屋商圈精耕最为成功的北京西路店为例，信义房屋北京西路店自2003年成交第一套所精耕的楼盘——国际丽都城之后，至2005年底已买卖成交近80套，成交总金额超过2亿，仅靠精耕国际丽都城一个楼盘，信义房屋北京西路店就创制了超过500万的佣金收入，总体上信义房屋北京西路店精耕的几个楼盘所产生的事迹占该店总事迹的80%以上，北京西路店也由于在商圈精耕方面的突出效果而连续两年成为上海信义的TOP店。而信义的其它分店也在不同水平上，在精耕商圈、楼盘方面取得了一定的效果，事实上合肥房产局。当经过信义各门店的时候，路人往往会在门店的橱窗上看到“我们已成交**楼盘**套”精耕楼盘告示。
切记！深耕就是生根。商圈精耕让回头客、潜在客户都会找您这个顾问，让您抵达集客的功效，您近似管区的人一样关心他们，成为他们的职业顾问，自然事迹也讲滚滚而来。
随着房产市场的不断成熟，商圈精耕无论是看待中介公司还是对门店、经纪人变得越来越主要。特别是目前市场处于买方市场，如何餍足购房客户的要求，合肥房产信息网。迅速为其锁定合适的房源成为房产交易的关键，而这也恰恰就是商圈精耕的精美所在.商圈精耕可以变成局部优势and不论比赛对手有多么强大，当你专注聚焦于某一个区块深入耕耘，就能变成局部优势，在“小池塘里当最大鱼”，战胜对手。我们便不需要担心同业的店数人数多，只要我们能在一个特定的商圈区域内，深入筹办，赢得客户信赖，仍能成为赢家。
三、商圈的分别:
日常来说and我们把以门店为圆心，以自行车车程为间隔单位，门店周围字变成车程10分钟内的为核心商圈，车程10分钟到20分钟为次要商圈，车程20分钟以上为影响力商圈。
恐怕我们可以这样分别，以门店为圆心，门店周围1.5至2公里为核心商圈，2公里到4公里为次要商圈，4公里外为影响力商圈（小城市的限度可以适当缩小）。我们精耕商圈日常在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的开辟和驻守，OPENHOUSE等房产房源纠合展示活动可以在影响力商圈内举办（日常由公司的几家门店联合做房源纠合展示，市场调查等活动）。
?核心商圈：核心商圈是最接近门店并具有高密度顾客群的区域，日常顾客赐顾帮衬很方便，核心商圈顾客日常占门店的成交额的55－70％
?次要商圈：次级商圈是位于核心商圈以外的邻近区域，顾客需花费一段时间技能到达，这部分商圈顾客日常占门店的成交额的15－25％
?影响力商圈：指门店可以抵达恐怕有影响力的区域。顾客日常不会直接抵达，而是通过广告OPENHOUSE等其他形式上门的，日常占门店成交额的10%以下。

房源开辟销售话术

一、我只听过xxandXX房产公司，我如何没听过你们公司，你们公司如何样？

1、不去诋毁别的公司。
2、介绍我们公司的任事特色，看看合肥房产交易网。我们的任事特色：强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业
性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的企业理念：安全、迅速、合理。收费透亮，收取固定比例佣
金，听听合肥房产备案。不赚差价。
3、介绍一下经纪人自己的优势。
4、请您给我一个时机，感受一下我们的任事，我信托不会令您没趣。

二、我愿意自己卖，方便又俭约钱。

自售的不对：

1、无法让买方产生比赛，出售价格角力计较低。
2、安全无法保证，房地产轇轕、官司不断。
3、花太多时间在售屋上，会影响其他事。
4、无法主动与买方洽谈。
5、广告费负担重。
6、销售管道与销售手段太少。
7、无法过滤客户，生活受叨光。
8、女房东带看存在危害。
9、角力计较不会倾销，介绍产品。
10、定价策略、议价方法，收定方法不够专业。
11、买方预防心理较重，倒霉成交。

综合话术：听听合肥房产局。

1、自己卖省中介费，但房子不同于日常商品交易，触及很多的专业知识，烦琐交易流程以及合同拟定，几十万的房子，如
果环节中出现问题，失掉远大。这就不光是省点中介费的事情，相比看

学区房详细 　　　　第一手获得待租售房源和客源

2、另一方面，自己卖确实会省掉中介佣金，但是您想一下，如果您没有过多精神的话，会吃不消的。自己找客户累，贴了
广告，客户随时会要求看房子，而您又正在下班的时候如何办。在深夜的时候蓦地有人打电话问您房子的事
情，。对比一下合肥辉达房产。。。。您想你的生活能否会被一套房子出售所打乱。一个真实的体会，以前我没做这行的时候，我一个伙伴自己
卖了一套房子。结果落得个神经衰弱。您说值不值得。。。。

三、为什么要签委托，会不会把我套进去？

1、客户资料是公司奥密，绝对失密。
2、需要你受权，不签委托等于你没有受权，我们没有权利帮你卖房。
3、电脑输出需要契据号，后续任事都以契据为出发点。
4、不签委托时，事实上第一手。看房者多为中介，签委托后都是真正买方。
5、委托合同对双方是平等的，我们同样会有束缚。
6、可防止一房二售的轇轕。
7、不签的原因在哪里，顾虑的重点在哪里，解释合同条款对你并无坏处。
8、以前社会重视口头准许，目下当今社会重视法律准许。
9、举结婚为例，到头来还是会选择一个。

综合话术：

1、签订书面的委托，是得到您的受权，这样我们才会有资历帮您卖您的房子and口头委托其实是对您的不负责任，有了您的书
面受权，技能有该套房子的合同编号，您的房子技能输出我们的电脑销售系统，这样我们就可以帮你上橱窗，上报纸广
告，而且输出电脑销售系统后不光我知道您有此套房屋出售，其他同事也可以在系统上查到此房出售的信息，甚至其他
分行同事也可以看到，这样您的房屋销售的面就广了。

2、通过书面的形式明确双方的责、权、利，事实上第一手获得待租售房源和客源。对您，对我们都是一个保证。其实您关心的是在短时间内帮您达成售屋的心
愿，我们的初衷跟您是一致的。并且您签订日常委托，您同时还可以选择到其他公司委托。对您的交易没有任何限制。
在委托期间内您也可以随时行使您的委托撤消权利，只需要您给我们一个电话就可以。所以您看，根底就不存在什么所
谓的套。

四、房东询问房价时如何回应？

1、你以为可以卖多少？
2、我们的专业通告我们不能不负责任地任意说说。
3、我必需先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情状。
4、房价的决议权在房东。
5、此类房子开价应该是在到高低角力计较合适。
6、但不敢保证，万一定卖得掉或一定卖不掉。
7、我们做任事业的就是客户想卖多少，我们尽量帮他卖到多少。
8、你问我就对了，以我三年的专业经验来看，租售。我小我以为此类房产每平方左右角力计较相符市场。（如果房东报价
）
9、我野心是在到价位帮你卖掉最好，但是有时卖房讲缘分，更要根据市场和买方来定。
10、可以先试试这个价格，看看买方的反映再做调整，最后卖房决议人一定是你。

五、委托期限太长了？

1、只有便宜，没有坏处！多申请广告费，纠合促销人力、财力。
2、倘若不信托我们，即使只委托一天都算长。
3、我们大公司客户很多，享用公司资源，即使没有成交的买方还可以做伙伴，帮你建立人脉。
4、对你的案子有信心我们才敢接。
5、我并不是只做开辟，我们开辟没奖金，目的是帮你销售，责任在后头。
6、需要好价钱，时间短有可能吗？
7、续约角力计较困难，填更改副表，勾留时机。
8、只要对你有便宜我们都愿意，即使花再长时间，再多精神都无所谓。
9、时间段，合肥辉达房产。失掉最大的是你。
10、我的立场跟你相同。
11、你觉得我野心何时帮你卖掉？
12、只有三天就卖掉，你会不会后悔？
13、请问你是不是很急着要把房子卖掉，恐怕急需钱用？

六、任事费太高

1、安全保证，介绍法务协助的成本。
2、其实并不贵，比喻（五星与三星酒店）任事品质不同，介绍公司资历。
3、卖房子是小事，重点是保证安全。
4、同行收费情状告知。
5、能够收2%的公司都不会说只收1%，廉价的公司大都有问题，获得。我们不象其他赚差价，利润只有任事费。
6、任事费少只会减低销售志愿与动力。
7、任事形式介绍与任事流程介绍。
8、举例——失败及轇轕案件，因小失大。
9、成交之前不收取任何费用，成交后继续免费任事，全程陪同，保证安全及利益。

综合话术：

（1）、我们公司不赚取客户一分钱差价，因此任事费是我们公司发展的唯一来源，加上我们公司在用人，专业培训、行销
广告方面的投入都很高，相比其他赚差价的公司来讲，利润很薄。

（2）、.我们公司的任事品质很高，（当然等您在我们公司成交后，您就可以实际体会到），经纪人也非常专业，有专属的
签约法务负责拟定交易合同。相比之下，我们公司与同等级别其他公司的收费要低。举个例子“您想同材质的衣
服，恒隆广场的货与新世界的货肯定价格是不一样。”

七、佣金付出期限

1、居间中介指撮合买卖双方达成协议，至此中介义务完成，后面是我们免费任事。
2、确凿很抱歉，公司有章程什么时候收佣金。
3、我们大公司，有品牌，任事品质有保证，不会收佣金之后不论。

综合话术：

1）、作为我们中介任事来说，合肥房产365。在你们（买卖双方）签定买卖合同后，我们的义务就算完了，以后的只是我们协助你们办
理，就好象我们的售后任事一样，您买了什么产品，要求商家有售后任事，不可能在所有售后任事完以后才给钱吧！
2）、我们签了合同钱也没收到的话，公司会说我们没做事业，不然凭什么说我们钱了合同呢？你们也不要让我们太尴尬刁难
了，不然以后协助你们办证的事业我们都不好做了！

八、我很忙，没时间和你们谈

1、就是由于你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给我们来管理。你看第一手获得待租售房源和客源。
2、自售花时间及精神，公务会受勾留，反之，生意做的更好。
3、客户看房时间不好协调，更难出售。
4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞叹。
5、有诚意的买方会由于你很忙，退避时机大。

九、有需要我会跟你联系

1、那我们如何联络，时间确定下来，直接约时间（选择法）。
2、这段时间我保证不会叨光你。
3、顺道过去看看，只是跟你聊聊，绝对不会跟你谈房子的事，如果有，你马上赶我走。
4、有需要是需要什么，我可以先帮你企图，安全、迅速还是价格合理？
5、这段时间我自己也很忙，某个时间恰好有空挡，到时再来造访。
6、感激信任，转移话题。

十、独家委托与日常委托优势角力计较

1、独家卖的价格好，买方不会压价。
2、独家会是整个公司重点销售案源，一概同事均会作为强案推选。
3、争取更多公司资源，广告费用申请多，时机一样不会少。
4、独家不会反复了解房屋状况，有效客户较多，成交一样敏捷。

十一、有客户就带来，到时再签委托

1、不可能，公司有制度，销售才有效率。
2、同行会找假客户来看房，我们不会这么做。
3、只有我一个经纪人带客户来看，房源。销售几乎不可能。
4、签委托后上公司网络，同事都会带客户来看房。
5、签委托后法务做产调，买方角力计较宁神，才会来看房。
6、举例一房多卖官司惨例，以前成交某房的房东想法原先跟你相同，但最后还是选择先签委托。
7、不签委托只有我一小我保证你的安全，签委托，全公司保证你的安全。
8、举例——步枪与霰弹的差异。

综合话术：

公司有章程不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看，若被发现，我将被革职。一个房子的销售，讲求的是完整的销售体系即源源不断的客人，纵使我一个帮您销售，还是单兵作战，客源。跟您一小我销售是一样的。

十二、已经委托同行

1、同样委托我们不会起冲突，增加时机。
2、小中介只有几小我在帮你卖，只有少数客户上门，专业度不敷，广告预算少，流通性小，赚取差价。
3、我们效率高，直营跟加盟有区别，加盟店素质参差不齐。
4、我们连锁效益强，团队合作、企业文明较好，加盟店较独立，人手不敷。
5、我们的作业方式主动主动，小公司作业等待主动。

综合话术：

若您充分了解本公司的效率及信誉，为什么不再委托本公司呢？就如同安全一样您可以同时投保多家安全公司，获得的更多保证，加倍当后一家公司能比先前公司提供数倍更多福利保证及效率时，您更应该采取断然的措施，作出英明的遴选。合肥市房产局网站。况且先前签的多为日常委托，您是可以随时终止先前所签之委托。

十三、我伙伴多，也有做房产的，都在帮我卖

1、卖房不可以做人情。
2、我也是你的伙伴，而且我们是大公司，人脉更广。
3、销售渠道无限，耽误时间。
4、不方便谈价格。
5、你的伙伴也有其他事情，一时卖不掉恐怕卖得价格不好时他也很尴尬刁难。
6、交给我们会更专业、迅速与安全。

有伙伴问：如果在交易进程中，出现卖家卷首付款逃走，恐怕欠着物业暖气就失踪的事情，买家可以找中介索赔么？
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1.首付款是大钱，日常中介是不会在负担这个责任的。除非是白纸黑字的合同说明首付款是由中介收取（日常中介不会收取首期款，如果有，那就是该交易中有一定的猫腻存在）。我后面的帖子会有一篇专门讲如何保证资金安全的。可以留意看看。
2.日常中介都会在合同中注明交楼时候买卖双方的权利和义务。而对自己扮演的角色都会定位在“协助”这个字眼上。这样即是双方有什么轇轕，中介都可以置身事外。所以，在签合同的时候，可以多签订个补充协议之类的，要求中介全权负责。日常来说，中介为了能签单。都会答应。合肥365房产网。只是这个时候，中介就会主动找业主扣一部分钱作为各种物业费用结算的押金的。

有伙伴问：那个看房协议是每次去都必需签字吧，每次都不带身份证没有关系吧？还有别的招数没有？
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1.日常业务员带你看了第一次房后都不会再要求看你身份证了。后面每次看房只要签字就可以了。业务员也清楚，客户硬要走，绑不住也是没有手段的。后来看房签字只是回去向经理交任务而已。只是你你要记住你自己签的假名字啊，不要每次不一样困难了。呵呵~！
2.要么签假名字，合肥房产局。要么找他人代签，要么就不签。呵呵，应该就这三种了。

有伙伴问：1，中介日常明确表明是“证人”而不是“当事人‘，那我要求他们全权负责，补充协议上这么写有束缚力么？
2，防止交房轇轕扣住的业主押金，是不是可以买家自己扣？
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1.补充协议既是对原合同的条款补充。但其实也是具有法律效率的独立合同。对比一下合肥365房产网。协议双方可以是买家和中介，并不一定要把业主扯出去。这样的话。签字盖好公章就是具有法律效率了。至于中介如何去束缚业主，就让他们自己想手段吧。
2.日常来说，物业费用的表示都是滞后的。所以，押金的收取都是多收的。因此，看待业主方来说，日常不会直接交给买家。怕多余的钱买家不退。总得说来，选择中介来管理还是角力计较费心的。听说售房。

有伙伴问：我也是中介了~~刚毕业的学生实在没事业，太无法了。我一点不熟悉流程，大约一周了，约不到客户看房，有几个都是约了但是最后出现点问题不看了。经理说我很忠实，像他刚来北京的时候。我是挺忠实的，打电话也不太会说话。。。当磨炼自己吧。。。每天有时可以打100个电话。。刚入行就是没有准的客户，角力计较难受。
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1.老手要有半年不开卖单的心理企图。客户积聚太主要了。无论看与不看，只要不是明确表明不买房的，都要维系一定的联系。选择好时间问个好，恐怕过年过节发个短信祝愿一下。让客户记得你。半年以后积聚到一定水平会有井喷的。
2.电话不要怕多打，等到有一天你会发现你蓦地就能娓娓而谈了。
3.脸皮要厚，要非常厚，被骂不要紧，多观察事迹好的业务员的寻常一举一动。特别是讲电话时，就标致的听。
4.不要尝试去背楼盘，几百上千个盘是背不进去的。用双脚和双眼去走去看。能一直坚持的话等到有一天你会发现客户一提要求你脑海里立时就能出现合适房子。交易流程也是一样。就去观察熟手签单的进程。拿些空白合同复印了自己写写。
总之一句话，熟能生巧。

有伙伴问：如果选中了一套房，发现别家中介B报价比先前选中的中介A报价低，能否可以问问A能否做到B的价格呢？还是说这时候只能跳单？。。其实我们也不喜欢这样
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还一个比中介B报价更低一些的价格，让中介A去谈。看待业主来说，除非是有特别关系，否则同样的价钱卖哪家都一样。况且中介A价格高的原因很可能只是其故意报高留空间而已~！